ČNB snižuje sazby a banky zlevňují hypotéky. Vyplatí se vám zaplatit poplatek za předčasné splacení a přejít ke konkurenci už teď, nebo je lepší počkat na konec fixace? Spočítejte si to s námi.
Pokud jste si brali nebo fixovali hypotéku v letech 2022 či 2023, pravděpodobně na výpisu z banky vidíte úrokovou sazbu kolem 5 až 6 %. Dnes už ale banky běžně nabízejí sazby výrazně nižší. Je přirozené, že nechcete platit bance zbytečně moc.
Kdy se ale reálně vyplatí sbalit si kufry, zaplatit případnou pokutu a odejít k jiné bance?
1. Zlaté pravidlo refinancování
Refinancování není nic jiného než splacení staré drahé půjčky novou, levnější půjčkou. Zlaté pravidlo říká: Přechod se vám vyplatí ve chvíli, kdy celková úspora na úrocích převýší poplatky spojené s odchodem.
Zní to logicky, ale mnoho lidí vidí jen "nižší splátku" a zapomene si spočítat, co je bude stát samotné zrušení staré smlouvy, nový odhad nemovitosti nebo poplatky na katastru (výmaz a vklad zástavního práva).
2. Pozor na nová pravidla pro předčasné splacení
Zde se situace láme podle toho, kdy jste svou současnou hypotéku podepsali (nebo naposledy fixovali). Od 1. září 2024 totiž začala platit nová pravidla.
💡 Smlouvy (nebo fixace) před 1. 9. 2024
Máte obrovskou výhodu. Ze zákona vám banka smí naúčtovat jen takzvané "účelně vynaložené náklady". V praxi to u většiny bank znamená administrativní poplatek v řádu stokorun (často např. 700 až 1 000 Kč). Odchod ke konkurenci vás tak nevyjde skoro na nic a vyplatí se vám reagovat na lepší nabídku na trhu okamžitě.
Smlouvy (nebo fixace) od 1. 9. 2024:
Tady už stát vyšel vstříc bankám. Pokud chcete odejít mimo období výročí vaší fixace, banka po vás může chtít poplatek. Ten činí 0,25 % z nesplacené jistiny za každý zbývající rok do konce fixace (maximálně však 1 %). U třímilionové hypotéky, kde vám do konce fixace zbývají 4 roky, to může být pokuta až 30 000 Kč. Zde už si musíte úsporu velmi dobře spočítat.
3. Zkuste nejdřív vyjednávat (tzv. Retence)
Než začnete obíhat cizí banky, udělejte ten nejjednodušší krok: Zavolejte do své vlastní banky.
Banky velmi nerady přicházejí o platící klienty. Pokud jim zavoláte s tím, že uvažujete o refinancování, protože konkurence vám nabízí sazbu o procento nižší, přepojí vás na takzvané retenční oddělení. Často vám dokážou úrok snížit i v průběhu vaší stávající fixace, jen abyste neodešli. Ušetříte si tak papírování a poplatky na katastru.
4. Kdy nemusíte platit vůbec žádné sankce?
Zákon stále myslí na těžké životní situace a specifické momenty, kdy můžete jakoukoliv hypotéku splatit (nebo refinancovat) zcela zdarma:
- Na samém konci vaší fixační doby.
- Do 3 měsíců poté, co vám banka sdělí novou úrokovou sazbu pro další období.
- Vždy 1x ročně (až 25 % původní výše úvěru) měsíc před výročím podpisu smlouvy.
- Při prodeji nemovitosti (pokud už hypotéka trvá alespoň 2 roky).
- V těžkých životních situacích (úmrtí partnera, dlouhodobá nemoc).
Nehádejte a nedejte na sliby v reklamách. Připravte si zůstatek vaší hypotéky a současnou sazbu. Pak využijte naši nezávislou Hypoteční kalkulačku, kde přesně uvidíte, o kolik vám klesne splátka a kolik na úrocích ušetříte. Tuto částku pak porovnejte s poplatkem vaší banky.